关于印发寿宁县农村宅基地审批及村民住宅建设管理实施办法（试行）的通知

寿政文〔2021〕116号

寿宁县人民政府关于

印发寿宁县农村宅基地审批及

村民住宅建设管理实施办法（试行）的通知

各乡（镇）人民政府，县直有关单位： 

《寿宁县农村宅基地审批及村民住宅建设管理实施办法（试行）》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                           寿宁县人民政府   

                               2021年9月17日       

（此件主动公开）

寿宁县农村宅基地审批及村民住宅建设管理

实施办法（试行）

为进一步规范我县农村宅基地审批及村民住宅建设管理工作，根据《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通如》(农经发〔2019〕6号)、《中共福建省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》(闽委农办〔2020〕4号)、《福建省农业农村厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》(闽农综〔2020〕45号)、《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）、《福建省住房和城乡建设厅关于印发农房建筑风貌和质量安全管控任务清单的通知》（闽建村〔2021〕1号）等精神，结合我县实际，特制定本办法。

一、基本原则

（一）符合规划原则。严格落实土地用途管理，农村村民建住宅应当符合乡镇国土空间规划和村庄规划。不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据。合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依照《土地管理法》第四十四条的规定先行办理农用地转用审批等相关手续。不符合规划要求的，不得批准建房。

（二）“一户一宅”原则。农村村民申请宅基地，是指农村集体经济组织成员以户为单位，在乡镇、村庄规划区内申请用于建造自住住宅的集体建设用地。村民新申请住宅用地的，必须符合一户一宅的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户原则上不得超过住宅用地面积的最高限额（即每户3人以下的为80平方米，每户4-5人的为100平方米，每户6人以上的为120平方米），农村独栋式、并联式、联排式自建住宅建筑层数不超过三层（建筑层高控制在2.6-3.0米之间，其中底层层高可酌情增加，原则上不超过3.3米），每户建筑总面积原则上不得超过300平方米。利用空闲宅地、荒坡地和其他未利用土地建设村民住宅的，或者对原旧宅基地进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

在城市、县城规划建设用地范围内的村庄村民用地按城市、县城规划管理的有关要求执行。城市周边、乡镇政府所在地（新开发的）住宅小区要按照城市规划要求编制住宅小区修建性详细规划，参照《城市居住区规划设计规范》相关标准，建设多层单元式住宅。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。

农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地新建造住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与乡（镇）协调机制办公室、村级组织签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工后6个月内自行（或交村级组织）拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织依法收回。

（三）建筑风貌管控原则。村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用当地建设主管部门编印的农房建设通用图。乡镇人民政府在审批新建农房时要对照“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”七要素，严格审查设计方案是否符合建筑立面图集要求，不符合要求的不予办理相关规划许可，符合要求的在相关规划许可中予以具体明确，并附图审批归档。对违反建筑风貌管控要求进行建设的，责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以依法拆除；对竣工房屋不符合建筑风貌管控要求的（含裸房），不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。在经政府确定公布并拥有合法产权的历史建筑或传统风貌建筑内居住，且无其他宅基地的农村村民，根据历史建筑、传统风貌建筑保护的需要，在收回原宅基地，并将相应历史建筑、传统风貌建筑房屋流转给村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织），或由政府依法征收的前提下，允许其申请新宅基地和新建住宅。

（四）简政放权原则。农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准，其中涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用审批手续。宅基地审批管理应按深化“放管服”改革要求，重心下移，由乡镇人民政府按照完善基层治理体系要求，建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的宅基地建房联审联办制度，一站式为群众提供便捷高效服务。

二、宅基地申请资格条件

（一）农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请宅基地建房:

1.无宅基地的或原有的宅基地占地面积未达到规定的宅基地占地面积标准，需要在原址改建、扩建或者易地新建的。

2.同户居住家庭，因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地面积低于规定标准的。

3.国家或集体建设需要、实施乡镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设需要拆迁安置的；移民搬迁，需要易地新建的。

4.原有住房因自然灾害或者其他原因损毁，需要原地或易地新建的。

5.原有住宅属D级危房需要拆除重建的。

6.向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

7.法律、法规规定的其他情形。

（二）村民用地建房申请有下列情形之一的，不予批准：

1.不属于本村集体经济组织成员的（不含移民搬迁对象）。

2.不符合一户一宅规定。

3.不符合国土空间规划、村庄规划的。

4.年龄未满18周岁或其他不符合分户条件的。

5.现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的。

6.将宅基地、原有住房出卖、出租、赠与他人或者以其他形式转让后，再申请宅基地的。

7.已参加集体建房再申请个人建房的。

8.削坡建房未通过风险评估的。

9.村民建房规划未避开地质灾害风险区、地震活动断裂带、河道行洪区等危险区域。

10.村民建房规划未避开公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、风景名胜区、历史文物保护区等重点区域范围。

11.法律、法规规定的其他不予批准的情形。

不予批准的应及时告知申请农户并说明理由。

（三）农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，并取得新家庭宅基地使用权的，不再享受原宅基地使用权，其原宅基地所在地的村民委员会或农村集体经济组织应依法收回宅基地使用权，并向不动产登记部门提供收回证明文件办理相关手续。

进城落户的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地。经村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织同意，农村村民可以在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。

鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，村民委员会、农村集体经济组织可以依法开展闲置宅基地和闲置住宅整治，整治出来的土地优先用于满足农村村民新增宅基地的需求。

三、宅基地审批程序及住宅建设管理

乡镇人民政府要公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限。村民在开展申请宅基地审批前，可先行到乡镇人民政府申领农房建设建筑立面图集、质量安全常识“一张图”、政策宣传材料，在熟悉相关要求后，按以下程序办理宅基地申请审批：

（一）农户申请。符合宅基地申请资格条件的农户，以户为单位向所在地村集体经济组织提出宅基地建房申请，并提供以下材料：

1.按照要求填写《农村宅基地和建房申请审批表》（附件1）一式五份;

2.申请人的身份证及户口簿;

3.签署《农村宅基地使用承诺书》（附件2）；

4.符合“七要素”管控要求的拟建建筑立面图；

5.《建房界址四邻无争议确认表》

6.其他申请材料。

（二）村级审查。所在地村集体经济组织收到申请后，定期依法组织召开理事会（董事会）或成员代表会议，对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，将申请对象的申请理由及资格条件在本集体经济组织范围内张榜公布，征求本村村民意见。自张榜公布之日起15个工作日内，本村村民无异议或异议不成立的，村集体经济组织应在《农村宅基地和建房申请审批表》（附件1）中签署意见、连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送乡镇人民政府。

村级审查未通过的，应及时告知申请农户并说明理由。

（三）乡镇审批。乡镇人民政府建立健全一个窗口对外受理，国土空间规划、宅基地审批、农房建设等联动运行的联审联批机制,完善联审联办制度。乡镇政府收到宅基地申请后，对申请材料是否齐全、《申请审批表》《承诺书》《建房界址四邻无争议确认表》填写是否符合要求等当场进行审核。报送材料完备的，予以受理；报送材料不完备的，当场一次性告知申请人需要补正的全部要求，不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

乡镇乡村振兴服务中心宅基地申请资格条件审核经办人员负责审查申请对象的资格条件、旧宅处理方式等是否符合规定要求，是否依法召开理事会（董事会）或成员代表会议审议，村集体经济组织的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。

乡镇自然资源所经办人员负责审查拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求，拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定；用地审查主要包括拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定。

乡镇乡村振兴服务中心住宅建设及建筑风貌审核经办人员负责审查建筑风貌是否符合“七要素”规定,建房方案是否选用建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制。

乡镇人民政府受理窗口收到村集体经济组织提交申请资料后10个工作日内，组织本乡镇宅基地申请资格条件审核经办人、自然资源所经办人员、住宅建设及建筑风貌审核经办人员进行审核审查，按照下列程序分别作出处理：

1.同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，由乡镇人民政府根据各部门联审结果，在《农村宅基地和建房审批表》（附件1）签署审批意见，10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，在乡镇便民服务中心公布。

2.涉及占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续，由所在地村集体经济组织向乡镇自然资源等职能部门申请，由乡镇人民政府报县人民政府批准，经批准同意的由乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并按规定程序公布。

3.农村集体经济组织或者村民委员会申请集体建房的，填写农村村民用地建房申请表，经乡镇人民政府提出审核意见后连同集体建房用地使用证明、建设方案一并报送县自然资源部门按有关权限办理报批手续。

4.涉及山边水边村边结合部建房的，乡镇人民政府需进行地质灾害危险性评估。履行宅基地审批程序后，村民方可建房。涉及削坡建房的，乡镇人民政府应当先进行风险评估，通过评估后再审批。涉及公路两侧的建设项目和建设用地涉及公路建筑控制区时，应当征求交通、公路管理部门的意见。

（四）施工放样。同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，乡镇人民政府根据联审结果依法作出审批，发放《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》并公布，15个工作日内组织国土空间规划、宅基地审批、农户建设等管理人员到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。

村民应当自取得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》之日起1年内开工建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可以在规定期限届满前三十日内，向乡镇人民政府申请延期一次，经批准延期的，延长期限不得超过一年。

《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》失效后可以重新申请。

（五）安全施工。乡镇人民政府要加强批后监管，逐幢跟踪监督，落实村民住宅建设“四到场”制度，在村民住宅建设现场张贴质量安全常识“一张图”，接受社会监督。村民住宅建设一定规模以上（集中统建）的，应当选择具有相应资质的建筑施工企业承接施工；村民自建住宅的，由建房村民自行选择相应技能的农村建筑工匠或具有相应资质的建筑施工企业承接施工。集中统建的项目应办理质量安全监督手续，其质量安全管理纳入工程质量安全监督体系；村民自建住宅质量安全管理由乡镇人民政府负责。在施工中要采取安全施工措施。鼓励引导村民在政府免费提供的农房建设样式图集中选择采用住宅建筑样式。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工。鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。

（六）竣工验收。村民建房完工后，应当及时向乡镇人民政府申请竣工验收。乡镇人民政府自收到申请之日起5个工作日内，应及时组织乡镇乡村振兴服务中心、自然资源所等部门相关人员进行实地核查，核查农户是否按照批准面积、建设层数、高度、四至等要求使用宅基地和建筑风貌是否符合要求，符合规划许可、用地、建筑风貌等要求的，依法完成验收手续，在《农村宅基地用地和建房验收意见》（附件6）提出验收意见，对竣工房屋不符合建筑风貌管控要求的（含裸房），不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。经验收合格的，乡镇人民政府应当将验收意见书及相关材料报送县自然资源、农业农村、住建部门备案。未通过验收的，由乡镇人民政府下达整改通知书，限期整改。

（七）确权发证。农房竣工验收合格后，建房村民可以依法向寿宁县不动产登记部门申请办理不动产登记，核发不动产权利证书。

四、工作要求

（一）落实工作责任。宅基地实行“省级指导、市县主导、乡镇主责、村级主体、村民参与”的管理机制。各乡镇党委政府要按照《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）要求，建立农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制，成立协调机制办公室，切实承担起宅基地审批和监督管理职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

（二）建立审查审核机制。各乡镇人民政府要按照《福建省农业农村厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号），全面落实“一窗收件、一站服务、一次审批”的审批机制，依托乡镇便民服务中心收件，由乡镇宅基地联审联批协调机制办公室具体审查，经协调机制集体研究后由乡镇人民政府审批。要公布办理流程和申请要件，印制办事指南，方便农民群众办事。

（三）严格用地建房全过程管理。各乡镇人民政府要加强对农村宅基地和村民住宅建设申请、审批、建设、验收的全程监管，整合现行农村宅基地管理“三到场”要求和农房建设安全管理“四到场”制度，实行村民住宅建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场；建立村民住宅建设公示制度，村民住宅建设现场须悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督。要行使好辖区内违法使用土地建房的执法权，定期不定期开展农村宅基地动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。

（四）建立档案管理制度。各乡镇人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，及时将资料整理归档。对本办法中的附件1-6有关申请表等资料审批流程结束后，由受理窗口负责整理装订成册，实行专柜存放，切实管好宅基地申请建房档案资料，并及时将审批情况报县农业农村、自然资源、住建等部门备案（其中有些涉及上交县备案的可以用复印件）。上述部门要定期将相关资料电子化并移送档案局归档。有条件的地方可以建立电子档案，实现宅基地信息化管理。

五、本《方案》所称农村村民，是指农村集体经济组织成员。

六、适用范围：除县城规划区及乡镇政府所在地规划区以外的乡村适用本方案。

七、本办法由县农业农村局、自然资源局、住建局负责解释。

八、本办法自2021年9月17日之日起实施，试行1年，今后本方案如与上级出台相关规定不一致的，按上级规定执行。

来源：寿宁县人民政府办

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