【专题】2018三四线城市“机会”在哪？潜力城市有哪些？

宁波特价房  2018-03-26 10:27

首先，从70城新建商品住宅价格指数波动情况来看，一、二、三四线城市价格呈现了轮动变化的趋势。2015年5月，在一线城市住宅价格上涨带动下，2016年3月起，三四线城市住宅价格同比上升，并于2017年7月住宅价格同比增速达到峰值。因此，从市场波动周期来看，同策研究院认为，2018年三四线城市在轮动作用下，一些三四线城市在去年下半年甚至临近年尾才热起来，惯性使然，市场还会持续活跃。

其次，从市场环境来看，2018-2020年，由于内生性的中国潜在经济增速下滑和外生性的美国“减税 加息”组合冲击，居民部门加杠杆将持续发挥稳经济增长的作用，未来3年中国楼市仍然有结构性的机会。而在2018年这个时间节点，同策研究院分析认为，一线城市和热点二线城市仍在“去杠杆”进程，而普通二线及三四线城市将进入“加杠杆”尾声阶段。因此，2018年三四线城市机会更大，没有完成“去库存”目标的三四线城市将继续努力。

从整个大市场基本面来看，经济结构的重组需要房地产市场作出调整，但无论是出于税收贡献的考虑，还是对经济支撑作用，楼市整体交易量大幅下滑是不希望被看到的。所以，本轮一二线城市严控导致交易量大幅萎缩的情况下，一定程度上也需要三四线城市去弥补这部分缺失。

总体来看，2018年三四线城市的“狂欢”还没有结束，相比一二线城市，三四线城市机会更多，不过布局三四线城市的中期风险也需要警惕。

首先，部分三四线城市房价已经出现 “泡沫化”。 2017年部分三四线城市地价屡创新高、开发商拿地热情高涨。土拍激烈竞争下，地价的哄抬助推房价上涨，一定程度上透支了未来房价上涨的动力。

其次，从政策层面来看，随着调控深化，贯彻“因地制宜”的政策导向，预计去年楼市提升较快的三四线城市调控力度不会放松，更可能出现加码。

另外，从区域布局来看，环经济圈的三四线城市，例如处于长三角都市圈、京津冀都市圈、珠三角都市圈范畴内，这些城市本质上已经跳脱传统意义上的三四线定位，成为大都市圈、大市场梯度上的组成部分，甚至可能担负使命，去缓解核心城市内生压力或者泡沫危险，这部分城市投资安全边际会高一点。其次是位于核心城市周边，如环成都、环南昌等区域的三四线城市，原则上也有一定市场机会。而其他三四线城市，没有核心城市辐射带动，自身市场容量有限，加上区域产业、人口支撑力度不够，这类城市的投资布局是一场大冒险，一种投机。

那么，对于三大经济圈内投资价值长期看好的三四线城市而言，在2017的快速上涨后，未来哪些城市更具上升潜力？对此，同策研究院使用聚类分析的方法，对三大经济圈内6大都市圈城市进行了分析。

从外溢购买力购房时考虑的因素出发，提取出购房者异地购房时考虑的关键因素作为分析的指标，潜在外溢城市在指标上与核心城市差异越小，同时房价差越大，对核心城市外溢购买力的吸引力越强。

经分析，2017年三四线城市房价性上涨，部分房价涨幅过快的三四线城市成为调控的重点、房价上涨潜力受较大挖掘，未来上涨潜力较弱。此时受核心城市外溢影响较强，同时房价仍处于相对低位的三四线城市更具上涨潜力。

基于这样的判断，最终，同策研究院分析认为，三大经济圈内具有潜力的三四线城市：

1、上海都市圈：江阴、海盐、海宁、平湖、湖州、嘉善、常州

2、杭州都市圈：桐庐、临安

3、南京都市圈：马鞍山、当涂、芜湖县、仪征、滁州、天长、丹阳

4、北京都市圈：唐山、保定

5、苏州都市圈：吴江、张家港

6、深圳都市圈：东莞、惠州

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