2017年度中国房地产业十大事件

中国房地产  2018-01-03 09:56

2017年，是房地产业经历政策调控颇为严厉和频繁之年。这一年，各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大，都超过了以往。在2018年开年之际，中国房地产杂志社联合上海易居房地产研究院分两期为您深度盘点过去一年中国房地产业值得回顾和铭记的十大标志性事件。

事件十万科并购普洛斯·晋级中国物流地产N0.1

事件九限售政策密集出台·抑制投机效应初显

事件八万达大规模急瘦身·转让637亿资产包

事件七房地产板块轮动继续·三四线异军突起

事件六京沪严打违规商住·市场交易渐成冰冻

事件五网络巨头进军房产·信用租房引导潮流

事件四环京房价领跌·热点地区楼市降温

事件三雄安新区千年大计·摆脱房地产依赖症

事件二租赁政策暖风频吹·租赁市场春天已来

事件一十九大提房住不炒·稳定房价已成国策

事件十：万科并购普洛斯·晋级中国物流地产N0.1

事件2017年7月17日，万科公告将与厚朴、高瓴资本、SMG、中银集团投资有限公司组成财团，共同参与普洛斯（Global Logistic Properties Limited）的潜在私有化，股权比例为：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。本次收购代价为3.38新加坡元/股，收购的总代价约159亿新加坡元（约787亿元人民币），这笔交易最晚将于2018年4月14日之前完成。交易完成后，普洛斯将从新加坡交易所退市。11月底，该收购要约已获普洛斯股东批准。

评析 早在2014年万科就开始涉足物流地产行业，近两年来，万科一直在重点部署其物流板块，目前已经打造有物流品牌“万纬物流地产”。7月份，万科宣布参与亚洲物流地产巨头普洛斯的私有化更是其多元化发展的一大突破。万科未来将和普洛斯展开合作，有望在全球范围内打造全新的商业发展模式。另外，10月份，万科公告认缴15亿元参设物流地产投资基金，将投资于中国境内确定区域的物流地产项目。普洛斯作为全球领先的物流地产商，拥有丰富的物流地产基金管理经验，万科依靠和普洛斯的战略协同及资源互补，将加快物流地产领域的投资运作，发掘更多业务机会。经此并购之后，万科将成为物流地产的龙头企业。相信未来，会有更多开发商会选择通过并购手段，来拓展新的业务板块,实现多元化发展。

事件九：限售政策密集出台·抑制投机效应初显

事件 2017年3月，厦门市国土资源与房产管理局等六部门发布楼市新政。这是首次出台的限售政策。随后多个热点城市纷纷出台类似政策，包括部分三四线城市也开始尝试限售政策。相关统计显示，除了上海等少数大城市以外，当前限售城市数量已经超过了50个。

评析 2017年房地产市场需求端的抑制导向显著，限售就属于创新性的管制政策，体现了房住不炒的政策导向。严格来说，限售政策应该精准地表述为“限转售”政策，而“限售”则更多的是当前约定俗成的表述。观察限售的版本，很多城市规定了购房者在取得不动产权证书的两年内，相关房源是不允许转让和交易的，也不允许办理转让公证手续。这实际上是在房屋二次交易中增加了流通环节的管控，进而增加了房屋持有的成本。对于购房者来说，房屋的转让时间延长，很难做到快进快出，套利空间也减小了。这对于打击各类投资投机炒房需求是有积极作用的。对于部分三四线城市来说，不限购而限售的做法，则综合考虑了去库存和控房价的双重目标，也是稳定市场的一种暂时性手段。预计后续随着此类政策的推进，部分限售房源会转变为租赁房源，进而增加租赁市场的供应。

事件八：万达大规模急瘦身·转让637亿资产包

事件 7月19日，万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438亿元的价格转让给融创房地产集团。两项交易总金额637亿元，成为中国房地产历史上的一宗并购交易。对此，万达集团董事长王健林表示，通过这次转让，万达大幅减少负债，收回巨额现金。本次协议签订还标志着，继万达商业之后，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。

评析 早在2015年初，万达就开始计划通过“轻资产”模式，输出品牌资源和管理运营，从而加快三四线城市布局，并为公司提供长期稳定的现金流。尽管如此，7月万达对于旗下大部分房地产开发和酒店项目的大手笔出售，仍然令行业感到震惊。虽然本次资产出售将有效缓解了万达的资金压力，也大步推进了其轻资产转型，但公司未来发展的不确定性仍然存在。过去万达商业地产的成功主要源于其获取中心城市或新城区低价商住地的能力，以及周边住宅物业的销售回款。然而，如此大刀阔斧的砍掉房地产业务后，万达失去了销售物业提供的现金流支持。一方面，万达在房地产行业的市场地位将被削弱；另一方面，后续万达和政府谈判的议价能力也将受到负面影响。

事件七：房地产板块轮动继续·三四线异军突起

事件 根据国家统计局公布的70城房价指数，本轮房价上涨周期中深圳率先在2015年启动，然后带动一线城市领涨；随着2016年“325”政策的发布，沪深房价快速上涨的态势得到了一定的遏制，以厦门、合肥、南京为代表的楼市四小龙接过了房价领涨的大旗；随后在2016年3季度，无锡和郑州又取而代之，成为了领涨的城市；之后城市多点开花，武汉、长沙等热点二线城市的房价快速上涨，在2017年2季度之后，更多的三线城市如北海、无锡和蚌埠等加入了楼市火爆的行列。楼市热度由一线城市传至二线城市，然后又传至三线城市，这也使得中国楼市首次出现了类似股市中的板块轮动现象。

评析 本轮楼市短周期，板块轮动特征鲜明。主要原因有三：一是各地调控节奏不同，一线城市率先调控，部分投资者因溢出效应而进入都市圈城市和核心二线城市，当二线城市也收紧调控后，部分投资者转战政策宽松的三四线城市；二是资金虽然宽松，但率先进入具有很好基本面的一线城市，一线城市房价被推高之后，再进入二三四线城市；三是区域楼市弹性不同，一线城市具有的产业和经济发展水平，并且医疗和教育资源丰富，吸引了大量高质量人才，这些得天独厚的条件使得一线城市的楼市弹性大，在上行周期中率先启动，其后才是二线城市，弹性弱的三四线最晚启动上涨。另外，棚改货币化也刺激了本轮三四线城市房价上涨。

事件六：京沪严打违规商住·市场交易渐成冰冻

事件 2017年针对违规商住房，个别城市管制政策明显收紧。３月，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。5月，上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对商办类项目进行进一步整顿，其中规定，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。

评析 2010年限购政策开启，商品住宅交易的各类约束性条件开始增加，其后，部分城市出现“不限购不限贷”的商住项目。这些建筑擅自改变规划，将原不属于住宅用途的建筑违规转为居住功能，原本就属于房地产治理整顿范畴。但由于购买门槛相对较低，商住项目需求不断增加，并逐渐为房地产投机、投资者搭建了温床。历史数据显示，商住项目占商品房交易中的比重逐年上升。2017年后此类政策管控严厉程度超预期，包括北京、上海等城市的严厉打压，也使得市场交易快速降温。根据易居研究院发布的北京房地产市场报告，2017年6月至10月，北京新建商住房已经出现了连续5个月保持几乎零成交状态。对于此类库存房源，预计未来和租赁市场的发展会有所结合，部分持有此类物业的开发商可能会进行出租经营。

（未完待续……）

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