地产大佬谈2018年投资趋势：未来地产怎么投？未来地产怎么走？

宁德官方实播台  2017-12-19 09:08

中国地产行业正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。今年以来，范围的房地产调控政策陆续出台，市场形势从严从紧。同时，在以租代购、共享办公等一系列利好政策刺激下，商业地产投资热情持续高涨。

任志强：地产市场仍具备投资机遇

原华远地产董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强在2017诺亚财富钻石年会上表示：“你们看到了变化，我看到了不变。”

他说，十八大有三个没改变，十九大里有两个没改变，一个是我国还处于社会主义初级阶段，一个是我们还是发展中国家的地位。生活基础还没有改变，房子也还没有盖够。“所以瞎想什么？早着呢。”

他说，十九大提到更多是城镇化，让农民进城变成城市居民，所以不是房子多了，是房子还不够。就像最近北京在清理违章建筑，如果有地方住的话，怎么可能清理呢？就是因为房子不够。这个道理很简单。

还有租购并举，租的房子哪儿来？也是要建。

关于老龄化现象对房地产市场的影响，任志强表示，很多人说年轻人有很多房子可以继承，却忘了一个最基本的问题：人的寿命越来越长了，老人可能要活到80多岁，你不可能等到他们都去世了，再去继承再去结婚。

另外，现在不结婚的年轻人越来越多，独居也成为一个趋势，我们13亿人，只有7700万独居户，但全世界来看，这个比例平均达到20%-40%，欧洲有40%的人是独居。所以我们独居占比非常小，还有很大的增长空间，房子只会不够用。美国的商品房已经上百年了，二手房依然在涨。

他说，中国的城镇化还远远没有达到目标，所以接下来还会有很多人进城，我们能不能盖出那么多房子？加上现在很多80后生二胎、三胎，房子够吗？不够，所以还会接着盖。

优客工场创始人毛大庆在2017诺亚财富钻石年会上表示，未来存量及租赁市场前景会非常广阔。

首先，中国房地产市场存量业务份额不到5成，租赁份额仅占6%，而拥有成熟房地产市场的美国和日本，其租赁市场份额分别为27%、26%，因此中国存量房地产市场尤其是租赁市场拥有广阔的市场空间。

其次，他认为，在房地产市场逐渐走向高位，行业由增量转为存量市场的过程中，房地产市场堆积的风险可能会逐渐显现。所以，通过专业运营商实现大宗不动产保值增值，之后顺利对接多样化退出渠道有其紧迫性。

毛大庆说，越来越多的投资人聚焦不动产市场，不动产资产的多样化退出渠道也呼之欲出；而优质的运营，则是资产得到优先级退出的重要先决条件。

由于消费观念的持续升级，不动产的优质运营已不仅仅依赖于成功的空间打造，而更取决于完善的生态圈建设，即将线上IP线下化，形成线上线下的良好互动，使各类入驻企业、商户、租户、场地用户各展其长。当前，不动产市场对空间+内容运营商的需求愈加迫切。

歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹认为，经过十年的高速增长和近一年的平稳增长，房地产投资正在逐渐回归其本质。这一阶段有三个特征：专业机构优势聚焦、大宗交易碾压散售、个人最终趋向Reits（房地产信托投资基金）。

谭文虹说，在房地产投资领域，投资者未来面临的情况将会有：

首先个人买不到了，好城市几乎没有你的房票；其次你无法跟机构PK，机构的资金多成本低，而且政策是鼓励机构经营了之后可以去做Reits，这个也可以获得流动性；再次，个人也不见得能够买得对，因为研究能力有局限，但是机构资源广；最后，个人买完之后也不会经营，因为没有专业能力。

所以，在现在的房地产市场里，她觉得很重要的就是要选对路径、选对市场、选对伙伴。

选对路径：不能依然沉浸在传统经验里，只买住宅不买商办；

选对市场：10万亿的新房开发市场：购买与开发商合作的战略大基金；10万亿的存量资产市场：买核心资产收购改造运营的相关金融产品；

华住酒店集团总裁金辉指出，大家都有一个共识，那就是房地产从增量时代转向了存量时代。在存量时代，加强对旧有物业的升级改造，提升空间运营能力的市场机会将会非常大。

他认为，现在的消费者除了对品质的追求以外，还希望有一些个性化或者独特的体验，而这将对住宿领域的议价能力会产生深刻的影响，这就是消费升级在住宿领域很明显的趋势。

他表示，提升坪效是做好酒店空间运营的关键。从最初的空间设计开始，就要珍惜每一平方米。首先要做到空间运营的重构和精细化、精耕细作，改善原来开发商遗留下来的问题；其次就是要讲究成本，要做到开源节流。

2017年即将结束，持续高强度的调控之下，2018年房地产会何去何从？这是目前地产人最为关注的事情。

调控松绑几率不大，房地产整体行情不容乐观

大部分业内人士对2018年房地产判断都是小年，整体行情不容乐观。

首先，明年房地产调控松绑的几率非常小，这次十九大提出了非常明确的目标，调控一是稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。此次政府调控房价的决心非常坚定，执行力度也比以往都要大。

兰州华富地产总裁陈亮认为，这几年房企日子不太好过，中央这次在十九大上确定了方针，明确了目标，相信配套的政策法规不久就会出来，2019年很多政策都会落地，长效机制会慢慢建立起来。

其次，目前房地产去库存任务基本完成，政府允许房地产适度下行。以往房地产库存一直处于高位，如果调控持续收紧，有可能引发系统性风险，但这次不同，去库存任务基本完成，钱也收回来了，开发商资金压力不大，因此政府对于房地产下行的容忍度会比以前要高。

旭辉总裁林峰表示，明年一定是小小年，因为可以的地方全限了，实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了，所以等待的房企，是在跟市场和政府博弈，胜算很小。

但也有大佬相对乐观。融创中国董事会主席孙宏斌就认为，2018年房地产市场会比2017年要好一点，尽管政策不会变化，但是会稍微放松一些，限价也会稍微松一点。

一二线、三四线城市地产，或将进一步分化

南京江苏德惠总裁董志春认为，2018年一二线城市和三四线城市将进一步分化。

一二线城市房价难以上升，成交量可能会平稳，但价格再往上的空间非常有限。首先，从政策层面来看，政府不允许房价大涨。第二，雄安新区这样的副中心，以后可能会出现第二个、第三个甚至更多。当核心大城市的功能逐步被副中心或者是周边微星城市分解掉的时候，居住需求也会有相对应的功能分解。第三，当高铁、轻轨快速交通网络形成的时候，一二线重点城市人才、资金，包括一些项目，也会随着这个网络往周边城市去分流，也会导致一二线价格不会再往上走太多。

当然，三四线行情也会受影响，比如盐城去年下半年到今年上半年，量价齐升，但现在受调控影响，价格跟销量都趋于平稳。

但三四线会随着一二线功能的减弱，依然存在发展空间。

中泰研究所从人口流动变化中分析得出，未来三四线中的强者，主要看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力。

不过，在珠三角中，只有广深、佛惠莞的户籍迁入人口规模一直在稳步增长，而广东其余三四线城市自2012年以来，基本为净迁出状态。

▲广东省户籍人口迁入（万人）来源：广东统计局网站，中泰证券研究所

上海近5年来人口净流入规模亦在不断缩小，在2015年首次出现人口净流出。但与京津冀不同的是，长三角人口成功实现了从核心城市向周边的扩散，上海人口流入来源前五大省中的浙江、安徽、江西等近年来均出现了人口回流，这些省份相对较好的人口消化和吸附能力侧面反映了长三角发展相对均衡的区域经济。

▲沪浙皖赣人口净流入规模（万人）来源：wind，中泰证券研究所

过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线的人口净流入更为明显。华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期的“人口繁荣”，具体来看，比如浙江的湖州、金华等；福建的泉州、漳州；四川的绵阳、广元，安徽的蚌埠等。

明年房价不可能暴涨，基本稳中有回落

对于房价走势，明年一二线城市房价维稳，三四线城市成交回落，价格趋稳。

首先，基本面和政策面都决定未来2年的楼市非常平稳。

决定中国楼市的，主要是2个方面，一个是经济的基本面，还有一个就是政策。2者也会相互影响，比如经济基本面很不好，就会出政策进行调整。

现在从政策角度来看，中央已经反复强调“房住不炒”。

从经济角度来看，我国未来2年的经济将非常平稳。中国经济2017年一季度增长6.9%、二季度6.9%、三季度6.8%，这表明中国经济的“L ”型的走势，已经到了那一横上。中国到9 月底，实现了全年新增就业目标的99.7%。中国到了11 月份，物价整个CPI 只有1.5%。人民币则在……

总之，从政策和经济基本面来看，未来2年楼市都会很平稳，房价出现暴涨的可能性很小。

其次，本轮调控的本质就是打交易，实现稳定房价的目的。明源君之前曾经说过，本轮调控的本质是打交易，既限制购买，也限制销售，减少买房人，也减少房屋供应，最终让交易数量和频率减少，从而达到房价稳定的目的。

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