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刘德科:精读政府工作报告 还是应该买房

德科地产频道  作者:刘德科  2016-03-05 21:46

[摘要] 3月5日上午,李克强总理的政府工作报告大家应该都看到了。在直接谈论房地产之前,李克强总理先给了“城镇化”一个明确的说法:“城镇化是我国大的内需潜力和发展动能所在。”

今天(3月5日)上午,李总的政府工作报告大家应该都看到了。在直接谈论房地产之前,李总先给了“城镇化”一个明确的说法:“城镇化是我国大的内需潜力和发展动能所在。”

你知道的,城镇化的每一步,都对房地产影响重大,无论是户籍改革,还是城市规划建设。

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李总说,在“十三五”期间,也就是到2020年,要实现一亿左右的农村人口在城镇落户

请注意,这一亿人,不是简单地进城,而是要在城里落户

你知道的,以前地方政府在这方面的积极性,其实是不高的。他们也有苦衷啊,落户的人多了,意味着需要花更多钱去搞教育、医疗、公租房等等公共配套

但是,李总有办法。他在今年的工作报告中,给了一个新提法:建立健全“人地钱”挂钩政策。

所谓“人地钱”挂钩,简单说,就是中央在给钱、批地时,要与“农业转移人口市民化”挂钩。这么一挂钩,地方政府就更有积极性去吸纳吸纳农业人口落户城市。

未来五年,一亿人进城落户,这对房地产市场来说意味着什么?不要把农业人口简单地等同于“农民工”,至少还包括从农村出来的创业者和大学生。

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对于农民进城,李总更具体的表述是:“到2020年常住人口城镇化率达到60%,户籍人口城镇化率达到45%。”

通常来说,城市化率达到70%以前,楼市可保持上升曲线——我们国家不太喜欢“城市化”这个词,更喜欢用“城镇化”。

与“常住人口城镇化率”相比,“户籍人口城镇化率”含金量更高。2015年末的常住人口城镇化率是56.1%,要达到李总的目标,只需要增长4个百分点;2015年末的户籍人口城镇化率大约是38%,按李总的目标,则需要增长7个百分点。


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在直接谈论房地产时,李总非常明确地提出:“完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策,适应住房刚性需求改善性需求。”

这句话,是在关于城镇化“今年重点抓好三项工作”中提出的。

过去一年以来,营业税、契税均已陆续大幅下调,房贷的首付比例也一降再降。但是,这并不意味着税收信贷政策就已经出尽了。比如,“二套房”的按揭贷款还是要1.1倍利率——这项惩罚性规定,已经严重背离了“去库存”的国家任务。

李总说,今年还要“完善支持”。我们还是可以满怀期待的。

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李总每年的工作报告,对于房地产的直接表述都很精彩。比如2014年,他次在工作报告中提出“针对不同城市情况分类调控”,这为除北上广深之外的大多数城市解除“限购”提供了指导思想。可惜当时各地官员领悟得太慢,花了大半年才陆续行动起来解除了“限购”,这么贻误时机也在一定程度上造成了如今的库存压力。

今年,他再次强调了“因城施策化解房地产库存”,并且提出“建立租住并举的制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。但是一些地方政府在出台“去库存”细则时,似乎把公租房建设又给忽略了。


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李总就职以来,对于房地产的思路一直很清晰。简而言之就是:商品房归市场,保障房归政府

在今年的工作报告中,李总告诉我们,“十二五”期间,保障房一共建了4013万套;今年,棚户区住房要改造600万套;整个“十三五”期间,城镇棚户区住房要改造2000万套。

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在谈论城镇化时,李总还提到:“大力发展钢结构和装配式建筑。”

所谓“装配式建筑”,我们业内叫做“PC技术”,简单说就是要工厂化、工业化,像造汽车一样造房子。

这种新型的建造方式,质量更好、工期更短、污染更少,而且从长远看成本更低。熟悉德科地产频道的读者都知道,这能彻底解决房屋漏水、空鼓、开裂等质量通病。

不久前出台的那份“中央城市工作会议配套文件”,不仅提出要“建设装配式建筑生产基地”,而且还有非常具体的目标设定:“加大政策支持力度,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。”

国家都已经这么理念先进了,遗憾的是很多地产商连“装配式建筑”是什么都搞不太清楚,甚至还在质疑这种成熟的新事物。他们还在天真地以为,只要农民工用心一点,房屋就可以不漏水。

用不了多少年,无法彻底杜绝漏水问题的地产商,一定会被市场清理出场。


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我们再来看看政府工作报告对于几个关键经济数据的目标设定。

李总说,今年的GDP预期目标是6.5%到7%,CPI涨幅3%左右,广义货币M2预期增长13%左右。

你知道的,去年的CPI涨幅只有1.4%,有通缩的趋势。所以,今年有条件适当地多涨一些。

去年的M2增长是13.3%,今年的目标设定跟去年差不多。毕竟,李总说了:“我们不搞大水漫灌式的强刺激,而是持续推动结构性改革。”

通常观点是,房价上涨的主因就是M2上涨。但是,影响房价的因素实在太多了,我们不能只盯住M2。

9、

对于唱衰中国经济的人,李总的工作报告给出了有力的回击。

我们来看看李总给出的这么几个数据,差不多就可以明白,其实去年的经济活力还是很OK的:“服务业在国内生产总值中的比重上升到50.5%,首次占据半壁江山”;“全年新登记注册企业增长21.6%,平均每天新增1.2万户”……

你知道的,越是发达的国家,服务业的比重就越高。

李总还说,我国经济总量已超过60万亿元,在这么高的基础上,现在国内生产总值每增长1个百分点的增量,相当于五年前1.5个百分点,十年前2.5个百分点的增量。

所以,不要随便质疑祖国的美好前景。大家都不容易。

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放心,现在的中国,在这个世界上玩得挺好的。记住,我们已经是崛起的大国了,不要总是那么小家子气地听信那些不靠谱的阴谋论。

作为大国的国民,就自信一点嘛。就像李总在工作报告接近尾声时所说的:“办好在我国举办的20国集团领导人峰会,推动世界经济创新增长,完善全球经济金融……”

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