[摘要] 2008-2013年，宁德经济社会处于快速发展的上升阶段，在环三都澳区域发展战略和“六新大宁德”建设的推动下，改革开放不断深化，结构调整稳步推进，全面建成小康社会的进程持续加快，极大地提升了宁德房地产业的发展速度，使其不但成为反映宁德经济发展状况的一面镜子，而且成为宁德经济发展的一个动力源泉。
2008-2013年，宁德经济社会处于快速发展的上升阶段，在环三都澳区域发展战略和“六新大宁德”建设的推动下，改革开放不断深化，结构调整稳步推进，全面建成小康社会的进程持续加快，极大地提升了宁德房地产业的发展速度，使其不但成为反映宁德经济发展状况的一面镜子，而且成为宁德经济发展的一个动力源泉，为宁德经济社会发展做出了巨大的贡献。根据第三次经济普查资料反映，在2008—2013年的5年时间里，宁德房地产业继续保持较快发展态势，企业数量、资产规模、从业人数、生产经营规模与效益等方面，都得到了较快增长。
一、房地产开发规模不断扩大，商品房销售价格稳中有升
（一）企业个数快速增长，从业队伍不断壮大。近年来，由于比较宽松的投资环境，加上房地产开发投资周期短，高，吸引了大批企业界人士纷纷投入到房地产业中来，使市场主体呈现出多种经济成分并存的多元化格局，且内部结构也在不断变化。2013年末，全市房地产业法人单位586个，比2008年末增加126个。其中，房地产开发经营法人单位272个，比2008年末增加45个，其中不乏外地大型房地产企业，如万达、碧桂园、泰禾等；2014年，亿利金威投资有限公司、阳光城房地产开发有限公司也入驻本市。2013年，全市房地产业从业人员1.13万人，比2008年末增长33.5%。其中，房地产开发经营业从业人员达6801人，比2008年末增长55.7%。从经济类型看，有限责任公司和私营企业是宁德房地产市场的主要力量，法人单位分别为275个和214个，分别占全部房地产企业个数的46.9%和36.5%；从业人员5111人和4275人，分别占45.4%和37.9%。
（二）开发投资保持较快增长，房屋建设规模不断扩大。2013年，全市房地产开发完成投资总量达221.05亿元，是2008年的6.8倍，年均增长46.6％，占全社会固定资产投资比重由2008年的13.7%提高到23.7%。2012年和2013年，房地产开发投资连续突破100亿元和200亿元大关，宁德房地产开发迎来一个投资高潮。房地产房屋施工面积也较快增长。2013年，全市房屋施工面积达1389.33万平方米，是2008年的2.8倍，年均增长23.1%。其中，住宅施工面积995.30万平方米，是2008年的2.4倍，年均增长19.0%。2014年以来，施工规模继续扩大，截至2015年10月，全市房屋面积达1725.19万平方米，其中住宅施工面积1230.04万平方米；2008年至2015年10月，全市共竣工760.73万平方米，其中，住宅竣工面积612.61万平方米。住宅建设的快速发展，使城市居民的居住条件和居住水平有了明显提高。
2008年-2015年1-10房屋竣工情况（单位：万平方米）
（三）商品房销售旺盛，价格快速上扬。2013年，宁德商品房销售面积183.62万平方米，实现销售额131.99亿元，分别比2008年增长168.3%和435.6%，年均增速分别为21.8%和39.9%。5年中， 2009年是房地产销售增长快的一年，2009年商品房销售面积达159.31万平方米，同比增长132.8%，实现销售额61.65亿元，同比增长150.2%。2011年前后受楼市调控影响，虽然销售增速有所下滑，但总量仍保持在较高水平，到2013年达到新高。2013年，宁德市商品房销售面积达183.62万平方米，同比增长22.4%；实现销售额131.99亿元，同比增长17.4%，商品房销售面积和销售额均创下历史高（2014年至今均未达到2013年的水平）。2013年，宁德市商品房平均售价为7189元/平方米，比2008年提高3588元/平方米，提高了99.6%。从各类房屋价格的变化情况来看， 2013年住宅平均售价为6949元/平方米，比2008年提高3667元/平方米，提高了111.8%；办公楼平均售价为10867元/平方米，比2008年提高7710元/平方米，提高了244.2%；商业营业用房商品房平均售价为9047元/平方米，比2008年提高2463元/平方米，提高了37.4%。住房、办公楼和商业用房的性能品质（例如：质量、环境、设计和高新环保建材的使用等）的不断提升，也促进了房价的上涨。
二、房地产开发业对经济增长的贡献与作用分析
房地产业以商品房开发、销售为主体，是国民经济发展的基础性行业；房地产业也是国民经济的先导性行业，房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件，为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。同时，房地产业还具有支柱产业的特征，房地产业横跨生产、流通和消费三大领域,是支持工业化、加快城市化,扩大投资需求、带动消费需求，增强城郊居民收入的抓手和 “牛鼻子”产业,关联效应相当明显。房地产业的发展,有力地推动了建筑业、建材、机械、装潢等50多个行业部门的发展。
（一）对固定资产投资的拉动作用凸显。投资需求是拉动经济增长的重要动力之一，房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，直接拉动固定资产投资的增长。5年来，房地产开发投资占固定资产投资比重逐年走高，从2008年的11.3%提高至2013年23.7%。2013年，宁德房地产开发投资同比增长24.3%，拉动全市固定资产投资增长13.5个百分点，贡献率达28.0%。
房地产投资的发展，新建楼盘的落成，将带动相关市政道路建设、燃气生产和供应业、水的生产和供应业、城市公共交通运输等基本建设市政配套设施的相关行业投资的发展（见下表）。
（二）对国民经济的拉动作用明显。房地产业增加值是GDP重要组成部分。2008-2013年，宁德市房地产业增加值占GDP比重均在3.0%左右。2013年，宁德市房地产业增加值36.34亿元，占GDP的比重为2.9%，总量比2008年增长16.77%，占比回落0.7个百分点。（见下表）
（三）有效提高了政府税收。在现行的税收体系中，有多个税种跟房地产业相关。如专门针对不动产而设置的房地产“五税”，即房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税；在房地产交易过程中，产生的房地产营业税，契税等。近年来，房地产相关税种在地方税种中的重要性不断增强，对地方财政的贡献率也越来越大。2013年，宁德市房地产业所交的税收收入合计28.12亿元，是2008年的5.2倍，占宁德本年财政收入的比重从2008年的13.5%提高至2013年的22.4%。
（四）积极有力地促进了就业。房地产市场的发展，有效的为社会提供了就业机会，其主要影响在两方面，一方面是房地产行业本身的就业人数（包括开发经营、物业管理、中介服务等），另一方面是与房地产业密切相关的建筑业就业人数；同时，房地产业发展，也带动了建筑装饰等劳动力密集型行业的发展，有效的促进了农民工就业，解决了部分进城务工人员就业难的问题。2013年底，宁德市从事建筑业行业从业人员合计2.46万人，是2008年2.3倍；房地产和建筑业两个行业的从业人数占全社会从业人员人数的比重为11.4%，同时房地产业的发展对其它关联行业的就业也产生带动作用。
三、房地产开发市场存在的问题
2008-2013年，我市房地产开发完成投资保持了较快的发展速度，但2014年以来，受经济增速放缓，资金流动性不足等影响，房地产开发投资增速逐步回落，到2015年出现下降的情况。房地产市场在快速发展中累积的问题也逐步显现。
（一）商品房库存持续增加，去库存压力逐步加大。自2010年以来，我市商品房销售面积增速远远低于房地产开发投资的增速，2010年、2011年和2013年的增速更是远远低于新开工面积的增速。多年来商品房库存持续增长，而房屋竣工面积和待售面积仍在不断增加。2009-2013年5年累计新开工面积达1323.83万平方米，但商品房累计销售面积仅746.32万平方米。2014年以来，更是出现了本年新开工面积、销售面积双双下降的局面，市场显现出低迷的情况，房地产商品房去库存的压力增大。
（二）区域发展不平衡，部分区域房地产规模小。我市房地产经过几年的快速发展，各个县（市、区）的房地产市场都得到了不同程度的发展，但是受各地区自身经济环境和经济总量的制约，各地房地产市场区域发展不平衡。宁德市房地产开发主要集中在经济较发达地区，宁德市中心城区、福鼎、福安、霞浦等经济总量大的沿海县市，其他城市的房地产投资均较小。从开发投资情况看，中心城区、福鼎、福安和霞浦的投资总量合计占了全市开发总量的90.6%，占比超过九成。其中，仅中心城区开发规模就占了全市开发总量的51.8%，占比超过一半。从商品房销售情况来看，中心城区、福鼎、福安和霞浦的销售面积占全市的80.6%，其中，销售面积大的中心城区占全市的40.2%。
（三）企业运营效率不高，后续开发经营压力较大。从房地产企业本身的运营情况看，企业总体运行状况良好，但也表现出两方面的隐忧：一是企业费用压力较大。2013年，全市房地产企业产生销售费用3.49亿元，是2008年的5.1倍；管理费用为 5.37亿元，是2008年的2.8倍；财务费用0.48亿元，比2008年增长43.5%。三项费用合计达到了9.34亿元，是2008年的3.1倍，而2013年主要业务收入只为2008年的0.5倍。其中，销售费用和管理费用的大幅增长表明我市房地产企业在房地产开发与运作上处于一种比较粗放的方式，管理还停留在一个比较低的水平，由此增加了营运成本上的压力。二是资产结构没有得到优化。2013年全市房地产企业资产总计为507.75亿元，资产负债率为82.1%，较2008年上升了11.9个百分点。这表明，在宏观调控日益趋紧的情况下，加之企业经营绩效没有明显的提升，企业资产结构中负债的比率将会继续攀升，企业运营的风险也在不断增长。三是资金来源中，国内贷款比重呈回落趋势。2010年以来，中国人民银行和各商业银行非常重视房地产企业不良贷款防控工作，各商业银行陆续收紧房地产领域贷款，使房地产融资渠道变得狭窄。至2013年，宁德市房地产企业国内贷款占本年资金来源的比例从2008年的19.1%下降到7.5%，而自筹资金和其他资金来源占本年资金来源的比例从80.9%上升到92.5%。
（四）物业管理不配套、服务质量兹待提高。物业管理是房地产开发链中后一个环节，是房地产销售过程的延伸，近年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有的虽然进行了物业管理，但物业企业规模较小，全市没有一家一级物业企业，二级物业企业也仅一家，服务不尽人意。当前，一方面是物业管理的服务质量跟不上，管理行为不规范引起业主的不满；另一方面，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为一个政府福利或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业管理费，导致物业与业主之间引起较多纠纷。
四、促进我市房地产市场持续健康发展的对策和建议
（一）加快城镇化发展，促进人口聚集。经济的持续发展和人口的不断集聚是房地产市场持续发展的两个支撑点。目前我市城镇化水平为50.6%，城镇人口142.8万，其中宁德市区常住人口26.4万，目前市区人口集聚度还不够高，尚未形成人口加速集聚的高地，除作为政治中心外，经济中心、文化中心、交通中心等多重叠加效应还不够明显，集聚功能、扩散功能、创新功能以及带动区域发展功能尚未得到充分发挥，建议进一步放宽进城落户条件，鼓励外地居民和我市农村居民到市区落户，增加城市居民数量；提高中心城市发展水平，拓展城市发展空间，不断完善城市功能，完善基础设施，做全城市功能，增强城市吸纳人口集聚的能力；完善政策，创造良好的软环境，加快产业培育，通过有效的产业支撑来稳步推进新区的人口集聚。
（二）统筹规划城市建设及房地产供应，正确引导市场消费。统筹做好路网、供水、公交、学校、医院等配套基础设施建设，引进物业企业。合理布局医院、学校、市场等民生项目，改善交通环境，增强管网等配套设施建设，提高物业管理水平，努力为改善民生提供服务和保障。根据本地房地产现状库存情况、未来上市量和总体市场需求，制定科学合理、平衡有序的供地计划，减轻现有房地产项目销售压力，确保房地产市场总量平衡、有序发展。对于在建商品住房项目，国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。
（三）加大支持力度，调动房地产企业参与保障性安居工程建设积极性。通过项目扶持，调动房地产开发企业的积极性和主动性，投身保障性安居工程房屋建设中，必将起到事倍功半的效果。特别是棚户区改造，大多处于老城区中央地带，配套好、商机好，各种社会资源有优势，后期销售和资金回笼有较强保证，对开发企业有一定吸引力。棚户区改造可以由政府出资主导，转变为政府牵头、房地产企业主导开发的市场化运作形式，对参与开发的房地产企业，在税收政策和审批手续以及拿地优惠等方面给予适当扶持，在保证原有居民回迁或安置基础上，建设既有保障功能，又有市场销售份额的多项开发小区。一方面，可以极大限度的盘活存量土地；另一方面，提高企业开发预期，提高参与保障性安居工程建设积极性。
（四）加强市场监管，进一步推进房地产开发市场有序竞争。一是建立、健全房地产开发企业综合信用监测机制。对房地产企业的金融信用、项目建设、工程质量、配套设施、销售状况、后续服务等多个环节进行跟踪监测。对资信高、管理好、实力强的房地产企业重点扶持，促进企业快速发展。二是加强房地产开发项目建设进程和资金供应监测，规范房地产企业项目开发行为，避免出现资金链断裂导致项目建设中止或延期，引起消费者的心理动荡。三是加大房地产开发用地监管力度。定期开展房地产开发用地清查，对囤地不建的企业，加快土地回收进程，盘活闲置土地资源，降低房地产开发土地成本。
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