[摘要] 3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，调整了二套房低首付比例。那么，这一重磅政策的出台，将会给我们的购房带来那些影响？下面就让小编为您详细解读。
资料图
3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，调整了二套房低首付比例。
根据通知，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人信用状况和还款能力合理确定。
同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付比例为30%。
在此之前，二套房首付比例为60%，北京等大城市二套房首付比例为70%。
那么，这一重磅政策的出台，将会给我们的购房带来那些影响？下面就让小编为您详细解读：
一、改善性需求大范围释放
首先，毫无疑问，二套房贷首付比例下调，意味着改善性需求置业的门槛将大幅下降，带来改善性购房需求的积极释放。这一消息让很多准备二次置业的人欢欣鼓舞。
以一套市值300万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例七成计算，首付款210万元；若首付为四成，则减少90万元，至120万元。
专家表示，过去政策下，改善居住条件的成本非常高，很多群体难以完成二次置业，使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。二套房首付比例下调政策落地之后，改善性需求将积极入市。
二、购房成本将降低
有人或许会说：“购买二套房，只要名下的房子无贷款或还清贷款，再次购买不都算首套吗？完全可以按照首付三成来贷款，为何还要去按首付四成来贷款，不是多此一举吗？”
解读：首套房的认定标准是需要在您名下房子无贷款（未使用贷款买房）的情况下，而对于多数贷款买房的人来说，如果要享受首套房的优惠，需要提前还款一大笔钱到银行，这对于就算有改善需求的人也无力消受。但如果二套房首付降至四成后（首付比例大幅降低20%），可以不用还完前一套房的贷款就可以再次购买，对于改善住宅的购房者来说，又省了一大笔，对于购房者信心将会大幅提升，降低购房成本。
值得注意的是，虽然购房者的首付款大大减少，房贷则会相应增加，购房成本也会相应增多。
在商业贷款20年期，等额本息、新的基准利率的贷款条件下，如果按照7成首付计算，价值200万的房子需要向银行贷款60万元，还款总额为102万元，140万的首付加上102元的房贷，购房总成本为242万元。如果按照新政后的4成首付来计算，需要向银行贷款120万元，还款总额为205万元，购房总金额为285万元。
对此，专家分析认为，购房成本看似增加，但这背后却有一笔资金在节省。虽然购房者需要多付43万元，但可以分期按20年的时间进行支付，而且首付可以少付60万元，考虑到可能的通货膨胀和房价上涨因素，长远来看，这实际是降低了购房者入市的门槛和成本。
三、营业税“五改二”
过去营业税的界定为购房时间按取得产权证时间计算，现在则以购房时间按房屋买卖合同时间计算。
二手房营业税从5年门槛降为2年，按照目前新房的交房时间（约1~2年）和办理产权证时间（交房后约1年）来看，购房者签订买卖合同到办理产权证的时间已超过2年，卖房即可免营业税，对买房者来说又降低了购房成本。
当前，大部分二手房屋都达到了满2年而不满5年的标准，虽然营业税为卖方缴纳，但多数房东还是会考虑自己实收的房款，会将营业税甚至卖方的所有税费转嫁至买方头上，无异于增加了买卖房成本，所以对于买方和卖方来说，都愿意选择满5年的房屋来买卖。
若新政一出台，将会刺激大量新二手房（交房不久的新房）的成交。对于买方来说，在首付款能承受的情况下，二手房更能直观地看出其优缺点，而且可以立即装修入住，何乐而不为呢？所以说在二套房首付降低的双重政策下，营业税年限由“5转2”对二手房来说是一大利好，在刺激三级市场的情况下，加强交易循环。
举个例子：李先生看中一套2012年的房子，未满五年不是住房，100平米，总价300万，准备用商业贷款购买。在新政未出台前，李先生需要交5.5%的营业税，1%的个税，3%的契税，总共285000元。现在新政出台后，营业税变为免征，至少可以省下165000元，节省下不少的支出。
四、部分房地产商将可以通过回笼资金，避免资金链断裂。
五、未来针对拥有多套住房的居民，征收累进式、惩罚性房产税的可能性进一步降低。
六、银行的风险会增大吗？
只要避免人为“做高评估价”的现象，就不会有太大风险。毕竟，二套房首付仍然会普遍在4成以上。银行也会根据不同城市、不同片区的楼市风险，来确定首付比例的。
总结：在本次新政策的大力刺激下，3月份迟迟未到的“小阳春”有望在4月楼市出现，而二套房首付的降低和二手房营业税“五改二”都将有效刺激改善型需求的入市，大面积户型成交将逐步走高，户型结构也将进一步倾向于满足改善型需求。
对于接下来的房价是否上涨，小编认为，在我国目前的经济形式下，如果房价继续上涨，这恐怖也不是政策层面所乐于见到的，而如果房价下降了，或将带来更多的问题，两会报告中也提到，未来市场是均衡发展，托底也很重要。对一二线城市来说，房地产市场的交易量或将反弹，房价也有望逐步止跌回涨。而三四线城市目前仍应该以去库存走量为主，短期内房价不会轻易上涨。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
