[摘要] 2014年度宁德城区住宅成交6261套，住宅成交面积628504.54㎡，成交金额4887910055元，住宅均价约为7777.05元/㎡。剔除掉保障性住房（金涵小区、幸福佳园）这一特殊住房，其它类型住宅成交套数为5035套，成交面积533236.45㎡，成交金额4559718048元，住宅均价约为8551.03元/㎡。2014年是“以价换量”的刚需年。
一、2014年度楼市观察:
说明：
七大片区划分：万达沃尔玛片区、东湖南北岸片区、政经文中心片区、高铁新时代片区、蕉城老城区片区、城南新后岗片区、绿色新郊区片区
时光荏苒，转眼2014年已经结束了，从年初的房贷未松反紧，到后期的政府的积极救市以及房贷政策放松，2014年楼市注定是在震荡中前行，2014年的房地产行业多以市场自行调节为主。购房者观望情绪浓厚致使楼市出现一定程度的下挫，然而随着市场逐步放量，购房者（尤其是刚需购房者）被压抑的需求将逐步释放。回看2014年的楼市，人们看到的更多的是反思与转型。那么，2014年度宁德市场究竟表现如何？2014年度白皮书之成交篇用数字为您解读宁德楼市。
二、2014年宁德楼市概况
背景：宁德市房地产开发延续快速增长的势头，但从需求角度，作为三线城市，基本上以人口输出为主，不具备对外来人口的太强的吸附能力，购房主体大多是刚性需求者和改善性需求者。农民工的进城，催生了城镇化进程，加速了投资增长的步伐，但他们的住房消费能力有限。从宁德市人口总量和经济实力等方面来看，要消化房屋库存，存在一定的压力。
据统计，2014年度宁德市区成交的住宅中，蕉城区成交1957套，占比31.26%；东侨区成交4304套，占比68.74%。
从成交套数来看：1月份宁德市区住宅共成交432套；2月份住宅成交310套；3月份住宅成交288套；4月住宅共成交460套；5月份住宅成交760套；6月份住宅成交698套；7月份住宅成交967套；8月份住宅成交251套；9月份住宅成交418套；10月住宅共成交644套；11月份住宅成交371套；12月份住宅成交662套。
从成交面积来看，1月份宁德市区住宅成交面积为47454.83平米；2月份住宅成交面积为33640.44平米；3月份住宅成交面积为30224.52平米；4月份住宅成交面积为43800.86平米；5月份住宅成交面积为72462.08平米；6月份住宅成交面积为59799.62平米；7月份住宅成交面积为88606.23平米；8月份住宅成交面积为26499.04平米；9月份住宅成交面积为44480.11平米；10月份住宅成交面积为67160.05平米；11月份住宅成交面积为38164.49平米；12月份住宅成交面积为76212.27平米。
2014年度宁德城区住宅成交6261套，住宅成交面积628504.54㎡，成交金额4887910055元，住宅均价约为7777.05元/㎡。由于保障性住房的特殊性，剔除掉保障性住房（金涵小区、幸福佳园）这一特殊住房，其它类型住宅成交套数为5035套，成交面积533236.45㎡，成交金额4559718048元，住宅均价约为8551.03元/㎡。2014年是“以价换量”的刚需年。
2014年度宁德城区楼盘住宅成交套数是亿利城15638元/平方米[东侨]亿利城0套在售：签约了1268套，成交均价约为6650.9元/㎡；位居第二位的是金涵小区：签约了1187套，成交均价3429.99元/㎡。位居第三位的是泰禾红树林16343元/平方米[东侨]泰禾红树林5套在售：签约了427套，成交均价9722.96元/㎡。
2014年度宁德城区楼盘住宅成交面积是亿利城15638元/平方米[东侨]亿利城0套在售：签约面积为118873.75㎡；位居第二位的是金涵小区：签约面积为91889.57㎡；位居第三位的是上东曼哈顿：签约面积为45180.82㎡。
2014年亿利城15638元/平方米[东侨]亿利城0套在售是名符其实的“销冠”。
万达沃尔玛片区：泰禾红树林16343元/平方米[东侨]泰禾红树林5套在售、中融中央公馆、宝信城市广场、幸福里9号、美福嘉园A区、怡和丽景、泰禾红郡、怡和丽景、怡和嘉园、塔辉花苑
成交715套，成交面积77127.61㎡，成交金额755769647.7元，住宅均价9798.95元/㎡
东湖南北岸片区：美伦阳光园、德润万象城、盛辉仕林东湖、上东曼哈顿、东城国际、中豪东湖一品、东湖品臻、唐程御品、东晟·泰怡园、海滨壹号、华府豪庭、金谷国宝壹号、金港名都
成交1602套，成交面积192728.43㎡，成交金额1749356475元，住宅均价9076.8元/㎡
政经文中心片区：海德公园、联信财富广场、海天水岸阳光、金域蓝湾B区、福瑞状元府
成交424套，成交面积42936.1㎡，成交金额411088002.9元，住宅均价9574.41元/㎡
蕉城老城区片区：汇盛商贸中心、天湖豪景、金龙新天地、东晟泰丽园、天湖豪景、福宁苑、全家福小区
成交115套，成交面积9333.73㎡，成交金额84975258.7元，住宅均价9104.11元/㎡
高铁新时代片区：碧城云庭、亿利城15638元/平方米[东侨]亿利城0套在售、阳光城丽兹公馆
成交1494套，成交面积139188.3㎡，成交金额967540022.7元，住宅均价6951.3元/㎡
城南新后岗片区：中宏花苑、兴隆佳园、华景嘉园、伯爵郦城、鸿福豪门
成交373套，成交面积35542.06㎡，成交金额296901063.2元，住宅均价8353.51元/㎡
成交1538套，成交面积131648.31㎡，成交金额622279584.4元，住宅均价4726.83元/㎡
从七大片区的成交数据来看，东湖南北岸片区、绿色新郊区片区以及高铁新时代片区三大片区领跑全城，分别成交1602套、1538和1494套，总共成交4634套，占总成交量的七成以上；万达沃尔玛片区、政经文中心片区、城南新后岗片区三大片区紧随其后，分别成交715套、424套、373套，百花齐放，争奇斗艳；蕉城老城区片区成交115套，添居末位，微乎其微。
回首2014年的宁德楼市，套用诗句“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”是再适合不过。
从年初的“钱荒”疑云，银行业集体惜贷，开发商在源头遭遇断粮使企业纷纷陷入资金困境。房贷难同样制约着市民的入市需求，销售端受阻无疑在开发商脆弱的资金链上狠狠地撒了一把盐。
融资渠道受困，市场销售受阻，一批资金吃紧的企业也应势倒下。商战不相信眼泪，就在行业简短惋惜和感慨过后，市场各方主体又进入到冷淡的市场中无畏搏杀。降价、打折，各种众筹和联动，市场主体忙得不亦乐乎，但依然趋冷的市场反应冷淡。
政府层面的拉动终究催热了市场。进入年度收官阶段，随着央行频繁发力银行业松绑，以及主管部门拓宽渠道，楼市成交出现回暖。然而，持续拉大的市场库存又称为挥之不去的市场长周期的重压。
纵观全年度宁德市场，楼市格局并未为悲情色彩占据，年终的意外回暖让行业在艰难过后又觅到了柳暗花明的又一村。
然而，经历冷市洗礼过后的宁德房地产业也开始值得我们深思。在市场秩序日益成熟的背景下，对于行业自律和行业规范提出了更高的要求。拿着大把钱买上大把地建大把房子就可以挣上大把票子的年代已经一去不复返了。
在今年的市场浪潮中，区别于以往的政府宏观调控平抑楼市，今年的淡市完全是在市场端的自我调节过程。这对企业提出更高层次的要求，市场血的教训告诉我们，良好而健康的融资平台在足够决定企业的生死，面对不可预知的市场风险一定比例的自持资金尤为关键。
2015年宁德房地产市场趋势展望
1.宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度
宏观经济方面：面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立。宁德政府方面根据“闽八条”的精神，继续落实政策本地化，保持宁德房地产市场稳定发展。
2.市场趋势：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓
预计2015年宁德房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。供应方面，销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄，开发投资增速趋缓。价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌。
3.关注点：
1)新常态：房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态?
展望2015年乃至更长时期，宁德房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段。?
2)去库存：消化库存仍是2015年市场主基调
2014年房地产市场量价下行，库存高企；去库存将继续成为2015年市场的主基调，宁德由于早期开发力度较大但需求相对不足，库存去化压力较大。
3)谋变革：房企面临变革压力，深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整
展望未来，房地产行业将加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言，其得益于早期的资产积累和市场地位，在未来市场中仍有较强的发展优势，可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘，夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说，须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求，找准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。
回归到淡市归来的当下市场各方，从来没有如此痛过的我们，开始明白正常活着的重要性。类似于一名大病初愈的病人走出病房，感叹，还能见到太阳，就好；而对于经历2014年楼市洗礼的开发企业而言，在这个行业混，活着，才有戏。
2015年各位要好好的关注当下，最后本篇以一句“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”结尾，共勉之。
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